物业区域房屋本体维修作业指导书
1.0目的通过对业主维修及房屋本体修缮的有效管理与控制,保证服务过程有能力满足规定的要求。
2. 0适用范围适用于对业主维修及公寓楼、会所房屋本体修缮的管理控制。
3. 0职责3.1管理处主任助理负责业主报修的受理及维修后的回访工作;3.2护管队负责对房屋本体完好状况的日常巡视;
维修人员负责月检;
管理处主任助理负责季度检查;3.3维修组负责公寓楼本体土木结构部分的修缮养护和业户户内、楼道照明的日常报修维修;3.4维修组负责机电系统设备设施的运行维修保养,作业过程执行其相关作业指导书。
4.0作业用具
4.1电工、管道工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。
5.0作业准备
5.1房屋本体巡查
5.1.1护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次;
5.1.2维修人员每月进行巡查一次;
5.1.3管理处主任助理应每季度对小区范围内巡查一次。
5.1.4在巡查过程中发现损坏或异常情况,巡查人员均应记录在《巡查记录表》中,并于第二天将信息分别反馈给责任班组进行修缮。
5.1.5巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任班组确认的三天后,可针对相关内容进行复检、跟踪。
5.2房屋本体报修
5.2.1 房屋本体、日常零星报修项目时,应填写《顾客信息处理记录》,维修结果记录在《维修单》。
5.2.2 维修组自己力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包,如需动用房屋本体维修基金,应按规定申请。
5.3修缮养护计划
5.3.1 据公寓楼、会所房屋完损情况,管理处应在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划,由管理处主任审核、报公司和业主委员会审批实施。
5.3.2 维修组应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。
6. 0维修过程
6.1安全要求
6.1.1 作业前应检查所使用的劳动防护用品,不合格产品禁止使用。
6.1.2 作业前应根据工作现场需要,合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。
6.1.3 作业过程中禁止吸烟。
涉及动火作业时,应在现场配置至少一个合格的灭火器。
6.1.4 电工、电气焊工、空调工等特殊工种作业,未获得相关有效操作证者不得进行相关工种作业;
6.1.5 作业时,维修人员必须按《维修工安全操作规程》中相关条款执行。
6.1.6 作业过程中,需使用电动工具时,作业人员应注意采取保护措施,注意自身安全。
6.1.7 作业过程中,需进行登高作业时, 作业人员应注意采取保护措施,注意自身安全。
6.2维修过程对环境保护要求
6.2.1 在作业前,按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。
6.2.2 在维修工作过程中,尽量做到节电节水,减少能源或维修材料的浪费。
6.2.3 所有维修人员完成工作后,要清理干净现场,并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。
6.2.4 电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料,应集中回收并分类处理。
6.2.5 泥瓦工作业过程中,搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时,会产生粉尘,应做好防止粉尘扩散措施,并尽量使用散装水泥。
产生的余渣余土应用垃圾袋装好后,交垃圾站处理。
6.2.6 油漆作业过程中,应做好防止油漆、天那水泄漏的措施;
工作完成后,油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品,应送垃圾站单独处理。
6.2.7 给排水(管道)作业:产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品,应集中回收再处理。
6.3房屋本体的修缮及养护
6.3.1 维修情况统计6.3.
1.1依据《维修单》,维修组应每一个月统计一次业户报修的及时率、维修合格(满意)率、返修率。
6. 3.
1.2依据检查结果及维修情况,维修组应每一个月统计一次房屋维修的完好率、及时率、合格率、返修率。
6.3.2 维修材料、设备、工器具的控制6.
3.2.1 申购维修材料、设备、工器具可按《管理制度》相关要求执行。
6.3.2.2 维修组自己力维修的工器具和设备可进行委外维修, 按《管理制度》相关要求执行。
6.3.2.3 。